マンション管理会社の役割と委託契約の種類

管理会社の役割と具体的な業務内容

マンション管理の役割は居住者が安心して快適な生活ができるよう、共有部分を整えることです。具体的には清掃やゴミ出し、巡回や警備、住居者や来客の応対で、他にも修繕計画やその実施調整、組合のサポートなどがあります。近隣トラブルや苦情の解決・改善についても対応しており、賃貸マンションの場合は賃料の集金や滞納の催促もおこないます。また共有部分の清掃をおこなう清掃員や、警備員も派遣もしますが、どのような業務を担うかは組合がどの業務を委託するかで決まります。組合とは入居者で組織される団体で、協議によって共有部分の維持整備をおこなうのが役目です。業務の委託方法には全面委託と一部委託があります。

どの役割を任せるかは業務委託契約で決める

管理には3つの方法があります。先ほど触れた全面委託と一部委託、委託せずに居住者自らおこなう方法です。全部委託は多岐にわたる業務を全て任せることになるので組合の役割は大幅に軽減され、メンバーが変わっても業務の設備維持の質は保たれます。ただし毎月の費用は高くなります。これに対し部分的に業務を委託するのが一部委託です。全て委託するときと比べると費用はかかりませんが、委託外の業務については組合が運営方法を決めて実施する必要があります。たとえば設備維持だけを委託した場合は、対象外の業務であるエントランスの清掃は当番制にして居住者がおこなうといった対処が必要になります。委託しない場合は組合と居住者が全ておこなうため業務量は膨大です。知識不足だと設備維持に問題が生じ、修繕不足によって資産価値に影響することも考えられます。ただし設備維持や修繕にかかる費用を安く抑えることができ、清掃や点検をおこなう業者を自由に選ぶことができます。

委託先企業の種類と選ぶときのポイント

管理を任せる企業の種類は大きく分類するとデベロッパー系と独立系の2つに分けられます。デペロッパー系とは新築マンションの売主である不動産会社の関連会社で、大手が多いのが特徴です。分譲時点でセットされていることが多く、建設から分譲、維持まで同系列でおこないます。不都合が起きた際は対応が早い、経営が安定しているので安心です。独立系はゼネコンや不動産会社と関係ない専門事業者のことです。デベロッパー系と違い、営業によって仕事を獲得するため独自のサービスを展開しているところもあります。企業規模はそれほど大きくないのが一般的で、費用は比較的安いといえます。選ぶときのポイントはまず見積りを出してもらい比較検討することです。次は実際に委託している施設を視察してサービスの質を確認します。長期契約を前提にしないことも大切です。委託した後に問題が生じた場合は、短期契約なら更新せずに別のところに依頼するといった対応ができます。